Wer mit anderen gemeinsam ein Grundstück besitzt, ist oft in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert. Seit 2024 gibt es dafür ein neues Register. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden: Ohne Eintragung in dieses Gesellschaftsregister lässt sich der Grundbesitz nicht mehr verkaufen oder übertragen. Das kann für viele Eigentümer zum echten Problem werden.
Worum ging es in dem Fall?
Zwei Ehepaare hatten gemeinsam zwei Grundstücke. Eigentümerin war jeweils eine GbR, an der die beiden Ehepaare beteiligt waren. Ende 2023 beschlossen sie, die Gesellschaften aufzulösen und den Grundbesitz je zur Hälfte auf sich selbst zu übertragen. Den Antrag beim Grundbuchamt stellten sie Anfang 2024.
Das Grundbuchamt lehnte ab. Begründung: Die GbR müsse sich zuerst im neuen Gesellschaftsregister eintragen lassen und dann als eingetragene GbR im Grundbuch stehen. Erst danach dürfe die Übertragung vollzogen werden. Die Ehepaare klagten dagegen – ohne Erfolg.
Was ist das Gesellschaftsregister?
Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat der Gesetzgeber das Recht der Personengesellschaften grundlegend reformiert. Das Gesetz ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten.
Die wichtigste Neuerung: Die GbR kann sich in ein neues Gesellschaftsregister eintragen lassen. Sie führt dann den Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder kurz „eGbR“. Die Eintragung ist grundsätzlich freiwillig.
Warum die Freiwilligkeit trügt
In der Praxis ist die Eintragung alles andere als freiwillig. Denn nach § 47 Abs. 2 der Grundbuchordnung wird ein Recht für eine GbR im Grundbuch nur noch eingetragen, wenn die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister steht. Für alteingetragene GbR mit Grundbesitz gilt eine Übergangsregelung in Art. 229 § 21 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB). Danach sollen Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, erst erfolgen, wenn die Gesellschaft im Gesellschaftsregister und anschließend als eGbR im Grundbuch eingetragen ist. Das führt zu einem faktischen Zwang zur Registrierung: Wer über sein Grundstück verfügen will, muss sich vorher registrieren lassen. Ohne Eintragung ist das Grundbuch regelrecht gesperrt.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof hat die Beschwerde der Eigentümer zurückgewiesen (BGH, Beschluss vom 03.07.2025 – V ZB 17/24). Die zentrale Aussage des Gerichts lautet; eine GbR, die nach altem Recht unter Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch steht, muss sich erst im Gesellschaftsregister registrieren und dann als eGbR ins Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31. Dezember 2023 beantragte Grundstücksübertragung vollzogen werden kann.
Besonders wichtig sind zwei Klarstellungen des Gerichts:
- Das gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum direkt auf die Gesellschafter übertragen werden soll. Die eGbR muss also kurz im Grundbuch auftauchen und wird gleich danach wieder gelöscht – dieser Umweg ist nach Ansicht des BGH unvermeidbar.
- Ob die Gesellschafter miteinander verwandt oder verheiratet sind, spielt keine Rolle. Auch familiär verbundene Eigentümer müssen den Weg über das Register gehen.
Der BGH betont ausdrücklich, dass die Eintragung zwar lästig und bürokratisch wirken mag. Ein verfassungsrechtliches Problem sieht das Gericht darin aber nicht. Die Gesellschafter hatten mehr als zwei Jahre Zeit, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Sie gemeinsam mit anderen ein Grundstück besitzen: Prüfen Sie, ob Ihre GbR bereits im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Solange das nicht der Fall ist, kann kein Grundstück verkauft, übertragen oder belastet werden. Auch eine Löschung im Grundbuch ist betroffen. Wenn Sie ein Grundstück von einer GbR kaufen wollen, achten Sie darauf, dass die Verkäuferin bereits als eGbR im Gesellschaftsregister steht. Sonst verzögert sich der Kauf erheblich. Wenn Sie eine GbR gründen oder neu ordnen, klären Sie frühzeitig, ob eine Registrierung sinnvoll ist. Sie schafft Rechtssicherheit und erspart späteren Ärger.
Fazit
Das MoPeG hat die GbR modernisiert – aber auch neue Pflichten geschaffen. Der Bundesgerichtshof macht nun deutlich, dass es beim Grundbesitz kein Vorbeikommen am Gesellschaftsregister gibt. Wer eine GbR mit Immobilienvermögen führt, sollte die Eintragung nicht auf die lange Bank schieben. Wir beraten Sie gerne, ob und wann Ihre Gesellschaft registriert werden muss und wie Sie den Weg durch das Register und das Grundbuch sauber vorbereiten.