Ein großformatiges Wandgemälde an der Fassade des eigenen Wohnhauses: Ist das schon eine bauliche Veränderung, über die in der WEG nur einstimmig entschieden werden darf? Oder reicht ein Mehrheitsbeschluss? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage jetzt für Wohnungseigentümergemeinschaften klar beantwortet.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Verein bot einer Eigentümergemeinschaft an, die Fassade ihres Hochhauses kostenlos von einer bekannten Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Unterstützt wurde das Projekt sogar vom Oberbürgermeister der Stadt. Das Kunstwerk sollte mehrere Jahre bestehen bleiben, konnte danach aber wieder übermalt oder gedämmt werden.
Die Mehrheit der Eigentümer stimmte dem Projekt zu. Ein einzelner Eigentümer war jedoch dagegen. Sein Argument: Niemand wisse vorher genau, wie das fertige Kunstwerk am Ende aussehen werde. Deshalb dürfe die Mehrheit einen solchen Beschluss gar nicht fassen. Er zog vor Gericht.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof hat die Klage des Eigentümers abgewiesen (BGH, Urteil vom 25.09.2026, Az. V ZR 165/25). Die zentrale Aussage: Eine Fassadengestaltung durch ein Kunstwerk kann von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden – eine einstimmige Zustimmung ist nicht erforderlich.
Für Wohnungseigentümer heißt das konkret:
• Auch eine auffällige, das äußere Erscheinungsbild deutlich verändernde Fassadengestaltung ist eine ganz normale bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Über solche Maßnahmen entscheidet die Mehrheit – nicht mehr jeder Einzelne.
• Der Beschluss muss nicht exakt festlegen, wie das fertige Kunstwerk aussehen wird. Es reicht, wenn die Fläche, die Kosten und die Dauer des Verbleibs klar geregelt sind. Bei künstlerischen Projekten ist ein gewisser kreativer Spielraum normal und rechtlich hinzunehmen.
• Eine unzulässige „grundlegende Umgestaltung“ der Wohnanlage liegt nur in Ausnahmefällen vor. Entscheidend ist immer die Wirkung auf die gesamte Wohnanlage – nicht nur auf die eine Fassade.
• Wer ein Kunstwerk an der Fassade persönlich nicht mag, wird dadurch allein noch nicht „unbillig benachteiligt“ im Sinne des Gesetzes.
Warum ist das Urteil praktisch wichtig?
Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Bauliche Veränderungen können leichter mit Mehrheit beschlossen werden als früher. Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung, dass diese erleichterte Beschlussfassung auch für optisch einschneidende Projekte gilt – etwa Fassadenfarben, Kunstprojekte oder ähnliche gestalterische Maßnahmen. Einzelne Eigentümer können solche Vorhaben also nicht mehr allein durch ihr Veto blockieren, solange die Gemeinschaft insgesamt nicht unangemessen benachteiligt wird.
Für Verwalter und Eigentümergemeinschaften bedeutet das mehr Handlungsspielraum bei der Gestaltung des Gemeinschaftseigentums – aber auch mehr Verantwortung, Beschlüsse sorgfältig zu formulieren (Fläche, Kosten, Dauer).
Sie sind in einer Eigentümergemeinschaft mit einer ähnlichen Fragestellung konfrontiert?
Ob Fassadengestaltung, Balkonkraftwerk oder Ladesäule für das E-Auto – die Grenzen der baulichen Veränderung nach § 20 WEG sorgen in der Praxis häufig für Streit. Mehr zum Fall lesen Sie außerdem auch bei Legal Tribune Online.
Wir beraten Sie gerne, ob und wie ein Beschluss in Ihrer Eigentümergemeinschaft wirksam gefasst werden kann.